Mejoras para inquilinos en Miami y el sur de Florida

El anexo del contrato que describe la obra —el work letter— decide más de tu presupuesto que los planos. Dice en qué estado entrega el local el propietario, cuánto es el aporte y en qué se puede gastar, quién construye, qué contratistas pueden tocar los sistemas del edificio y la fecha en que empieza la renta, estés abierto o no.

Lo leemos antes de cotizar. Cosas que el inquilino suele dar por hechas a cargo del propietario —demoler lo que dejó el inquilino anterior, un baño que cumpla código, capacidad eléctrica suficiente, un aire acondicionado que funcione— con frecuencia son suyas, y una sola puede superar el imprevisto.

El aporte normalmente se paga como reembolso, con la obra terminada y documentada, y rara vez cubre todo el proyecto. Tú financias la obra y luego recuperas el aporte contra facturas pagadas, paz y salvos, permisos cerrados y certificado de ocupación. Un solo documento que falte atrasa el cheque varias semanas.

Organizamos el proyecto alrededor de eso desde el principio: costos llevados en las categorías que el propietario reconoce, paz y salvos recogidos con cada pago y un paquete de cierre que se arma mientras la obra avanza y no cuando termina.

Dónde termina la obra del propietario y dónde empieza la tuya debe ser una línea en un plano, no una suposición. Los muros medianeros, la fachada, la losa, la cubierta, la acometida eléctrica, la red de rociadores y las unidades de aire necesitan cada uno un responsable. Escribimos ese reparto, cotizamos los dos lados y lo dejamos acordado antes de construir, porque en esa frontera es donde se tuercen los presupuestos de mejoras.

El propietario revisa tus planos y los seguros de tu contratista; el municipio revisa los mismos planos contra el código. Ninguna espera a la otra y ninguna es un trámite. Los propietarios suelen exigir que sus ingenieros revisen los cambios mecánicos, eléctricos y estructurales, y que sus propios proveedores hagan la alarma, los rociadores y la cubierta. Radicamos los dos paquetes en paralelo y cotizamos desde el principio a los proveedores obligatorios.

La renta suele empezar un número fijo de días después de la entrega del local, esté abierto o no. Cada semana que se ahorra en diseño, aprobaciones y compras es una semana de renta que no pagas por un local cerrado. Armamos el cronograma hacia atrás desde esa fecha y te decimos pronto, por escrito, si la fecha y el alcance no caben.

Un local u oficina de segunda generación suele tomar de ocho a doce semanas de obra después de las aprobaciones; un cascarón de primera generación, o un uso con cargas pesadas de plomería y mecánicas, de cuatro a seis meses. La aprobación del propietario toma de dos a seis semanas y debe empezar el día que se firma el contrato.